Dossier Investisseur : T2 79m² à Vienne — 10.32% de baisse

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 79m² avec 2 pièces, situé à Vienne. Il est actuellement affiché à 139000€, soit un prix de 1759€/m². Initialement mis en vente à 155000€ le 1er juillet 2025, il a subi une baisse de prix de 16000€ (-10,32%) le 30 mai 2026. L’annonce est en ligne depuis environ 387 jours.

Verdict express : Un grand T2 à Vienne avec un prix au m² attractif après une baisse significative, mais dont la configuration et l’ancienneté de l’annonce appellent à une analyse approfondie.

Analyse Financière

Prix au m² vs marché

Ton prix d’acquisition affiché est de 1759€/m². C’est un point de départ intéressant.

• Comparaison avec les annonces similaires : En regardant les annonces d’appartements de 70 à 90m² à Vienne, les prix varient. On trouve des biens à 1853€/m² (75m², 3p), 1842€/m² (76m², 4p), ou encore 1768€/m² (82m², 3p). La moyenne des biens comparables (hors annonces identiques ou atypiques) se situe autour de 1769€/m². Ton prix de 1759€/m² est donc légèrement en dessous de cette moyenne, ce qui est un bon signe.
• Comparaison avec les ventes DVF (Demandes de Valeurs Foncières) : Les données DVF nous donnent une image plus réaliste des prix de transaction. Pour des appartements de taille similaire (60-90m²) et un nombre de pièces comparable (2 à 4, car ton 2 pièces de 79m² est atypique et pourrait être reconfiguré), les prix de vente réels à Vienne s’échelonnent.
  • Un appartement de 70m² avec 2 pièces s’est vendu 124000€ (soit 1771€/m²) le 15 décembre 2025 au 11 Rue des Clercs.
  • Un 60m² avec 2 pièces est parti à 124250€ (soit 2071€/m²) le 17 octobre 2025 au 63 Rue Victor-Faugier.
  • Un 80m² avec 4 pièces a été vendu 150000€ (soit 1875€/m²) le 15 octobre 2025 au 5 Place Louis Revol.
  • La moyenne des ventes DVF pour des biens comparables (hors outliers très élevés) est estimée à environ 2231€/m². Ton prix de 1759€/m² est nettement inférieur à cette moyenne des ventes réelles, ce qui suggère un potentiel de valorisation important après travaux.

Estimation travaux

Le prix au m² bas par rapport aux ventes DVF indique clairement que des travaux sont à prévoir. Pour un appartement de 79m² avec seulement 2 pièces, il est fort probable que l’agencement soit ancien et peu optimisé. Pour le rendre attractif à la location et potentiellement le reconfigurer en T3 (2 chambres + salon) ou T4 (3 chambres + salon), il faut anticiper une rénovation conséquente.

J’estime les travaux à environ 600€/m² pour une rénovation complète (électricité, plomberie, cuisine, salle de bain, revêtements, peinture, et potentiellement une redistribution des pièces).

• Coût des travaux estimé à : 79m² * 600€/m² = 47400€.

Coût total de l’opération

• Prix d’achat affiché : 139000€
• Frais de notaire (estimation à 8% pour l’ancien) : 139000€ * 0,08 = 11120€
• Travaux estimés : 47400€
• Coût total estimé de l’opération : 139000€ + 11120€ + 47400€ = 197520€

Loyer estimé nu et meublé

Vienne est une ville avec une demande locative stable. Pour un appartement de 79m², surtout s’il est reconfiguré en T3 ou T4, le potentiel locatif est bon. Je n’ai pas de données précises sur les loyers pour ce bien, donc ces chiffres sont des estimations basées sur le marché local général pour des biens rénovés.

• Loyer nu estimé à : 680€/mois (pour un T3 rénové).
• Loyer meublé estimé à : 800€/mois (pour un T3 rénové et meublé).

Rendement brut et net

• Rendement brut (nu) : (680€ * 12) / 139000€ = 5,87%
• Rendement brut (meublé) : (800€ * 12) / 139000€ = 6,91%

Pour le rendement net, il faut inclure les charges. Je vais faire des estimations car je n’ai pas les chiffres précis.

• Charges de copropriété estimées à : 80€/mois (960€/an)

• Taxe foncière estimée à : 900€/an

• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) estimée à : 150€/an

• Frais de gestion locative (si agence, 8% du loyer hors charges) :

  • Nu : 8160€ * 0,08 = 652,8€/an
  • Meublé : 9600€ * 0,08 = 768€/an

• Provision pour entretien et vacance locative (estimation 1 mois de loyer) :

  • Nu : 680€/an
  • Meublé : 800€/an

• Rendement net (nu) estimé à : ((680€ * 12) – 960€ – 900€ – 150€ – 652,8€ – 680€) / 197520€ = 4817,2€ / 197520€ = 2,44%

• Rendement net (meublé) estimé à : ((800€ * 12) – 960€ – 900€ – 150€ – 768€ – 800€) / 197520€ = 6022€ / 197520€ = 3,05%

Ces rendements nets sont faibles, ce qui est souvent le cas pour des opérations avec des travaux importants et un financement total. L’intérêt ici réside davantage dans la création de valeur et la plus-value potentielle à la revente après rénovation.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Pour un financement à 100% du coût total de l’opération (197520€) sur 20 ans à un taux de 3,5% (hors assurance), la mensualité de crédit est estimée à environ 1157€/mois.

• Cashflow mensuel (nu) estimé à : Loyer nu (680€) – Mensualité crédit (1157€) – Charges annuelles / 12 (278,57€) = -755,57€/mois.
• Cashflow mensuel (meublé) estimé à : Loyer meublé (800€) – Mensualité crédit (1157€) – Charges annuelles / 12 (298,17€) = -655,17€/mois.

Le cashflow est négatif dans les deux scénarios. Cela signifie que l’opération ne s’autofinance pas et nécessitera un apport mensuel de ta part. C’est une opération de création de valeur, pas une machine à cashflow immédiat.

Marge de négociation

Le bien a été mis en vente à 155000€ et est maintenant à 139000€. Il a déjà baissé de 10,32%. C’est une baisse significative. Cependant, l’annonce est en ligne depuis 387 jours et est gérée par 7 agences différentes. Cette situation de multi-mandats et cette ancienneté sont des signaux clairs que le vendeur est pressé et que le bien a du mal à trouver preneur.

Tu as une marge de manœuvre. Je t’incite à faire une offre entre 130000€ et 134000€. Une offre à 130000€ représenterait une baisse supplémentaire de 6,5% par rapport au prix actuel, ce qui est tout à fait justifiable au vu du contexte.

Historique & Signaux

L’historique de ce bien est riche en informations et doit retenir toute ton attention.

• Longue durée de mise en vente : L’appartement est sur le marché depuis le 1er juillet 2025, soit environ 387 jours. C’est une durée très longue pour un bien immobilier. Un bien qui reste aussi longtemps en ligne est soit surévalué, soit présente des défauts importants (état, emplacement, charges, etc.).
• Une seule baisse de prix, mais tardive : Le prix est resté figé à 155000€ pendant près de 11 mois. La première et unique baisse à 139000€ n’est intervenue que le 30 mai 2026. Cela montre une certaine résistance initiale du vendeur à ajuster son prix, mais la baisse de 10,32% est significative. Elle indique que le prix initial était trop élevé et que le vendeur a fini par accepter la réalité du marché.
• Multi-mandats : Le fait que 7 agences différentes aient le bien en portefeuille est un signal fort.
  • Côté positif : Le vendeur est clairement motivé à vendre et cherche à maximiser la visibilité.
  • Côté négatif : Cela peut aussi indiquer que le bien est difficile à vendre, que les agences peinent à trouver des acquéreurs, ou que le vendeur est impatient. La multiplicité des annonces peut aussi créer de la confusion sur le marché. J’ai même noté que Caron Immobilier a commencé à 149000€ alors que d’autres étaient à 155000€, ce qui est étrange et peut refléter des stratégies différentes ou une méconnaissance du marché par certaines agences.
• Ce que ça signifie pour toi : Ces signaux (longue durée, multi-mandats, baisse tardive mais forte) te donnent un excellent levier de négociation. Le vendeur est probablement à bout de souffle et prêt à faire des concessions pour finaliser la vente. Ne te précipite pas.

Le Quartier

Vienne est une ville d’environ 30 000 habitants, située au sud de Lyon, sur les rives du Rhône. C’est une ville avec un riche passé historique (romain notamment) et un patrimoine architectural important.

• Ambiance : La ville offre une ambiance dynamique, notamment dans son centre historique avec ses rues commerçantes et ses marchés. Elle est connue pour son festival de jazz. Les quartiers peuvent varier, du très central et animé au plus résidentiel et calme en périphérie ou sur les hauteurs.
• Transports : Vienne est bien desservie par le réseau routier (proximité de l’A7) et ferroviaire (gare SNCF permettant de rejoindre Lyon rapidement). Cela en fait une option intéressante pour les personnes travaillant sur Lyon mais cherchant des prix plus abordables.
• Commerces et écoles : La ville dispose de toutes les commodités nécessaires : commerces de proximité, supermarchés, écoles (de la maternelle au lycée), services de santé.
• Tension locative : La tension locative à Vienne est généralement bonne. La demande est portée par les actifs locaux, les étudiants (bien que moins nombreux qu’à Lyon), et les personnes cherchant à se loger à un coût plus raisonnable que dans la métropole lyonnaise.
• Évolution : Vienne cherche à valoriser son patrimoine et à développer son attractivité, notamment touristique et économique. C’est une ville qui a du potentiel.
• Prix réels du quartier (DVF) : Les ventes DVF confirment la diversité du marché. Comme mentionné, des appartements de 70-80m² se sont vendus entre 124000€ et 150000€ (soit 1771€/m² à 1875€/m²) fin 2025. Ces prix sont cohérents avec ton prix d’achat affiché et suggèrent que tu es dans une fourchette basse pour un bien à rénover. Les prix plus élevés observés (jusqu’à plus de 4000€/m² pour certains biens) correspondent probablement à des appartements entièrement rénovés, avec des prestations haut de gamme ou une localisation très prisée. Cela te donne une idée du potentiel de valorisation après travaux.

Cible Locataire Idéale

Compte tenu de la surface de 79m² et de la configuration actuelle en 2 pièces, la cible locataire idéale dépendra fortement de ta stratégie de rénovation.

Si tu laisses le bien en grand T2, tu pourrais viser un couple sans enfant ou un jeune actif seul recherchant de l’espace. Cependant, un T2 de 79m² est atypique et pas forcément le plus optimisé en termes de rendement.

Ma recommandation est de reconfigurer le bien. Avec 79m², tu as largement la place de créer un T3, voire un T4 compact. Dans ce cas, la cible la plus pertinente et la plus rentable à Vienne serait la colocation de jeunes actifs ou d’étudiants.

Vienne, de par sa proximité avec Lyon et ses propres établissements, attire des jeunes actifs et des étudiants. Un appartement rénové, bien agencé avec 2 ou 3 chambres indépendantes et des espaces communs agréables, répondrait à une forte demande. Cela te permettrait d’optimiser le loyer total et donc le rendement de ton investissement.

Points de Vigilance

1. Configuration du bien : Un 2 pièces de 79m² est très grand pour un T2. Assure-toi que la configuration actuelle est fonctionnelle pour la location ou prévois un budget pour une redistribution des pièces afin de créer au moins un T3 (2 chambres) pour optimiser le rendement locatif.
2. État général et DPE : Le prix bas et l’ancienneté de l’annonce sont des signaux que le bien nécessite une rénovation importante. Il est impératif de réaliser un diagnostic technique approfondi (électricité, plomberie, isolation, chauffage) et de consulter le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Un mauvais DPE (F ou G) impliquera des travaux obligatoires pour pouvoir louer le bien à terme.
3. Charges de copropriété et travaux à venir : Pour un immeuble ancien, les charges de copropriété peuvent être élevées. Consulte impérativement les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales pour identifier d’éventuels travaux votés ou à venir sur les parties communes (façade, toiture, ascenseur, etc.) qui pourraient impacter lourdement ton budget.
4. Localisation précise : Vienne est une ville avec des micro-marchés. Sans l’adresse exacte, il est difficile de juger de la qualité de l’emplacement (proximité des transports, commerces, nuisances sonores, etc.) et de son attractivité locative spécifique.
5. Concurrence des multi-mandats : La présence de 7 agences peut indiquer que le bien a des défauts importants ou que le prix, même après la baisse, n’est pas encore parfaitement aligné avec le marché pour son état actuel. Utilise cette information pour négocier, mais sois conscient que d’autres acheteurs potentiels ont peut-être déjà écarté le bien pour des raisons que tu devras identifier.

Verdict

Ce bien à Vienne est une opération de création de valeur, pas un investissement « clé en main ». Le prix au m² est intéressant par rapport aux ventes réelles, mais il cache un besoin de rénovation important et une reconfiguration quasi obligatoire pour optimiser ton rendement. La longue durée de mise en vente et les multi-mandats te donnent un excellent pouvoir de négociation. Si tu es prêt à investir du temps et de l’argent dans des travaux pour transformer ce grand T2 en un T3 ou T4 moderne et fonctionnel pour de la colocation, alors cette opportunité peut être pertinente. Sinon, passe ton chemin.

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