Dossier Investisseur : Studio 15m² à La Baule — 13.14% de baisse

Fiche Synthèse

Ce bien est un studio de 15m² situé à La Baule. Il est actuellement affiché à 101750€, ce qui représente un prix au mètre carré de 6783€. Initialement mis en vente à 117150€, il a subi une baisse de prix significative de 15400€, soit une décote de 13.14% depuis sa première apparition sur le marché. L’annonce est en ligne depuis environ 11 mois (depuis septembre 2025).

Verdict express : Un studio à La Baule avec un prix au m² élevé malgré des baisses successives, qui nécessite une analyse approfondie de sa rentabilité locative.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne des annonces similaires et ventes DVF

Le prix affiché de 6783€/m² pour ce studio de 15m² à La Baule est un point central de l’analyse. Comparons-le aux données du marché :

• Annonces similaires actives :

  • Un studio de 15m² à 99990€, soit 6666€/m².
  • Un studio de 14m² à 99500€, soit 7107€/m².
  • Un studio de 14m² à 92000€, soit 6571€/m².
    La moyenne des prix au mètre carré pour ces annonces similaires est d’environ 6781€/m². Ton bien se situe donc exactement dans la moyenne des prix actuellement affichés sur le marché pour des studios de taille comparable à La Baule.

• Ventes réelles DVF (Demandes de Valeurs Foncières) :
  L’analyse des transactions récentes pour des studios ou appartements d’une pièce à La Baule-Escoublac révèle une grande disparité, mais offre une vision plus concrète des prix de vente effectifs. En excluant les transactions manifestement atypiques (très petites surfaces à des prix exorbitants, souvent des ventes de parts ou de biens très spécifiques), voici un aperçu des prix au mètre carré constatés :

  • Un 17m² vendu 150000€ (8823€/m²) en décembre 2025 au 19 Quai Rageot de la Touche.
  • Un 13m² vendu 70000€ (5384€/m²) en octobre 2025 au 8 Av Charles Lindberg.
  • Un 18m² vendu 77000€ (4277€/m²) en octobre 2025 au 11 Bd Darlu.
  • Un 20m² vendu 128800€ (6440€/m²) en juillet 2025 au 3 Av d Hoedic.
  • Un 19m² vendu 98000€ (5157€/m²) en juin 2025 au 39 Av Georges Clemenceau.
  • Un 20m² vendu 121000€ (6050€/m²) en juin 2025 au 9 All des Tamaris.
  • Un 13m² vendu 112000€ (8615€/m²) en juin 2025 au 25 Bd Darlu.
  • Un 17m² vendu 127500€ (7500€/m²) en juin 2025 au 4 Quai Rageot de la Touche.
  • Un 15m² vendu 72000€ (4800€/m²) en mai 2025 au 2 Av Berlioz.
  • Un 20m² vendu 66000€ (3300€/m²) en mai 2025 au 108 Bd de l Ocean.
  • Un 17m² vendu 106000€ (6235€/m²) en avril 2025 au 3b Av du Connetable.
  • Un 19m² vendu 117000€ (6157€/m²) en janvier 2025 au 3 Av d Hoedic.

  En faisant la moyenne des prix au mètre carré de ces 12 transactions pertinentes, on obtient un prix moyen de 5988€/m².
  Ton bien, à 6783€/m², est donc nettement au-dessus de la moyenne des ventes réelles DVF pour des studios à La Baule (environ +13%). Il est cependant dans la fourchette haute des transactions récentes, notamment celles situées sur les quais ou les boulevards prisés. Cela indique que le prix actuel est ambitieux par rapport aux transactions passées.

Estimation travaux selon l’état probable

Étant donné que le prix au mètre carré est supérieur à la moyenne des ventes réelles, on peut supposer que le bien n’est pas en état de ruine. Cependant, pour un investissement locatif, un rafraîchissement est souvent nécessaire pour optimiser la rentabilité et l’attractivité.
Pour un studio de 15m², prévois un budget pour un rafraîchissement complet (peintures, sols, petite cuisine/salle de bain) ou une rénovation partielle. J’estime un coût de travaux à 800€/m² pour un bon standing locatif.
Travaux estimés : 15m² * 800€/m² = 12000€.

Coût total

Le coût total de l’opération, incluant les frais annexes, est le suivant :

• Prix d’achat : 101750€
• Frais de notaire (estimé à 8% pour l’ancien) : 101750€ * 0.08 = 8140€
• Travaux estimés : 12000€

Coût total de l’opération estimé : 101750€ + 8140€ + 12000€ = 121890€.

Loyer estimé nu ET meublé

La Baule est une station balnéaire, ce qui rend la location meublée (à l’année ou saisonnière) particulièrement pertinente pour un studio.

• Loyer nu estimé : Pour un studio de 15m² à La Baule, un loyer de 450€/mois me semble réaliste.
• Loyer meublé estimé : En location meublée à l’année, tu pourrais viser 550€/mois. En location saisonnière, le potentiel est plus élevé sur les mois d’été (juillet/août), où un tel bien peut se louer 400€ à 600€ par semaine, générant potentiellement 4000€ à 6000€ sur la haute saison. Pour une estimation annuelle, je retiens le loyer meublé à l’année.

Rendement brut et net

Calculons les rendements sur la base d’une location meublée à 550€/mois :

• Rendement brut (sur le prix d’achat) :
  (550€ * 12 mois) / 101750€ = 6600€ / 101750€ = 6.48%. C’est un rendement brut correct.

• Rendement net (sur le coût total de l’opération, avant impôts) :
  Pour estimer le rendement net, il faut déduire les charges annuelles.

  • Charges de copropriété, taxe foncière, assurance PNO : Estimons 100€/mois, soit 1200€/an.
  • Frais de gestion locative (si tu passes par une agence, environ 9%) : 550€ * 0.09 * 12 mois = 594€/an.
  • Vacance locative (estimons 1 mois par an pour être prudent) : 550€/an.
  • Total des charges annuelles estimées : 1200€ + 594€ + 550€ = 2344€.
  • Loyer annuel net avant impôts : 6600€ – 2344€ = 4256€.

  Rendement net estimé (avant impôts) : 4256€ / 121890€ = 3.49%. Ce rendement net est faible et ne laisse que peu de marge.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Calculons le cashflow mensuel si tu finances l’intégralité du coût total de l’opération (121890€) sur 20 ans à un taux de 3.5% :

• Montant du prêt : 121890€.
• Taux d’intérêt annuel : 3.5%.
• Durée : 20 ans (240 mois).
• La mensualité de crédit estimée serait d’environ 713€/mois.
• Loyer mensuel net (après charges et vacance locative) : 4256€ / 12 mois = 354.67€/mois.
• Cashflow mensuel estimé : 354.67€ (loyer net) – 713€ (mensualité de crédit) = -358.33€/mois.

Conclusion : Cette opération générerait un cashflow fortement négatif. Tu devrais prévoir un effort d’épargne mensuel conséquent pour couvrir la différence, ou un apport personnel très important pour réduire le montant du prêt et donc les mensualités.

Marge de négociation

L’historique des prix est un excellent indicateur de la marge de manœuvre. Le bien a été mis en vente à 117150€ et est maintenant à 101750€. Il a déjà subi trois baisses successives :

1. De 117150€ à 111750€ (-5400€, -4.6%) en décembre 2025.
2. De 111750€ à 106750€ (-5000€, -4.5%) en juin 2026.
3. De 106750€ à 101750€ (-5000€, -4.7%) en juin 2026.

Le prix est stable depuis juin 2026, mais l’annonce est en ligne depuis près d’un an. Cette ancienneté, combinée aux baisses répétées et à un prix au mètre carré supérieur à la moyenne DVF, indique que le vendeur est probablement ouvert à la négociation.

Compte tenu du cashflow négatif et du prix au m² élevé par rapport aux ventes réelles, une négociation agressive est justifiée. Vise une baisse supplémentaire de 5% à 10%.

• Une offre à 95000€ (-6.6% par rapport au prix actuel) ramènerait le prix au m² à 6333€, plus proche des ventes DVF hautes.
• Une offre à 90000€ (-11.5% par rapport au prix actuel) ramènerait le prix au m² à 6000€, ce qui serait plus en ligne avec la moyenne DVF.

Je te conseille de faire une offre autour de 90000€ à 95000€. En dessous de 90000€, l’opération pourrait commencer à être intéressante financièrement.

Historique & Signaux

L’historique des prix de ce bien est très parlant et envoie des signaux clairs.
Le studio a été mis sur le marché le 4 septembre 2025 au prix de 117150€. Après plus de trois mois sans trouver preneur, une première baisse de 4.6% a eu lieu le 5 décembre 2025, ramenant le prix à 111750€.
Le bien est resté à ce prix pendant plus de cinq mois, avant de subir une nouvelle baisse de 4.5% le 3 juin 2026, à 106750€. Seulement deux semaines plus tard, le 17 juin 2026, le prix a encore chuté de 4.7% pour atteindre le prix actuel de 101750€.

Ce que cela signifie :

1. Prix initial surévalué : Le fait que le bien ait subi trois baisses successives, pour un total de 13.14% de son prix initial, est un indicateur fort que le prix de départ était trop élevé et ne correspondait pas aux attentes du marché.
2. Difficulté à vendre : Une annonce en ligne depuis près d’un an (environ 11 mois) pour un studio est une durée très longue. Cela suggère que le bien a du mal à trouver acquéreur, soit à cause de son prix, de son état, de sa localisation exacte, ou d’autres facteurs non visibles dans les données.
3. Vendeur motivé : Les baisses de prix répétées et relativement rapprochées (surtout les deux dernières en juin 2026) montrent une réelle motivation du vendeur à conclure la vente. C’est un excellent point de levier pour la négociation.

Multi-mandats : Les données indiquent que le bien est « cross-agency » avec 3 annonces, toutes provenant de « Marchand Immobilier (By Ant…) ». Cela ne signifie pas que plusieurs agences sont en concurrence, mais plutôt que la même agence (ou groupe d’agences) utilise plusieurs canaux ou fiches pour promouvoir le bien. C’est une stratégie pour maximiser la visibilité, souvent employée pour des biens qui peinent à se vendre. Le fait qu’une des annonces soit inactive et à un prix plus élevé (111750€) est une incohérence qui peut indiquer une gestion des annonces perfectible, mais le signal principal reste la durée de mise en vente et les baisses de prix.

En résumé, l’historique des prix est un signal d’alerte sur le prix initial, mais aussi une opportunité de négociation significative. Le vendeur est clairement sous pression pour vendre.

Le Quartier

La Baule-Escoublac est une commune emblématique de la côte atlantique, réputée pour sa longue plage, son ambiance chic et son dynamisme touristique.

• Ambiance : La Baule est une station balnéaire haut de gamme. L’ambiance est élégante, avec de nombreux hôtels de luxe, casinos et boutiques. En été, la ville est très animée et prisée des vacanciers. Hors saison, elle retrouve un calme relatif, mais conserve une vie locale active.
• Transports : La Baule est bien desservie. La gare SNCF permet des liaisons directes vers Nantes et Paris. Un réseau de bus local dessert la commune et les villes avoisinantes. Pour un studio, la proximité des transports est un atout pour les locataires sans voiture.
• Commerces et services : La ville offre une gamme complète de commerces, restaurants, bars, supermarchés et services de santé. Tout est accessible, en particulier dans les zones centrales et proches de la plage.
• Écoles : La Baule dispose d’écoles maternelles, primaires, d’un collège et d’un lycée. Pour un studio, la présence d’écoles est moins un critère direct pour le locataire, mais elle contribue à l’attractivité générale de la commune et à la vie de quartier.
• Tension locative :
  • Saisonnière : La tension locative est très forte pendant la haute saison (juillet-août) et les vacances scolaires. Les studios sont très recherchés par les touristes.
  • À l’année : Pour la location à l’année, la demande est également présente, notamment pour les jeunes actifs travaillant dans le secteur du tourisme ou des services, ainsi que pour les personnes seules ou les étudiants (bien que La Baule ne soit pas une ville étudiante majeure, elle peut attirer des stagiaires ou des étudiants en alternance). Les prix des loyers sont élevés, mais la demande est constante.
• Évolution du marché : Le marché immobilier à La Baule est historiquement stable et plutôt à la hausse pour les biens de qualité, en raison de son attractivité touristique et de son cadre de vie. Les petits biens comme les studios peuvent être plus sensibles aux fluctuations, mais la demande reste structurelle.

Prix réels du quartier (DVF) : Les ventes DVF confirment la diversité des prix au mètre carré à La Baule.

• On trouve des studios vendus à des prix très compétitifs, comme le 18m² à 4277€/m² (11 Bd Darlu) ou le 20m² à 3300€/m² (108 Bd de l’Océan). Ces prix bas peuvent indiquer des biens nécessitant d’importants travaux ou situés dans des zones moins prisées.
• À l’inverse, des biens sur des adresses plus prestigieuses comme le Quai Rageot de la Touche ou le Boulevard Darlu peuvent atteindre 7500€/m² à 8823€/m² pour des studios.
  Le prix de 6783€/m² pour le bien que tu analyses se situe dans la fourchette haute des transactions réelles, mais il n’est pas le plus cher. La localisation exacte du bien est donc cruciale pour justifier ce prix. Si le bien est proche de la plage ou des commodités, cela peut expliquer un prix plus élevé que la moyenne DVF.

Cible Locataire Idéale

Pour un studio de 15m² à La Baule, la cible locative idéale est clairement le locataire saisonnier ou de court-terme.

Pourquoi cette cible ?

1. Nature de la commune : La Baule est avant tout une station balnéaire. La demande pour des locations de vacances (à la semaine ou au mois) est très forte pendant les périodes estivales et les vacances scolaires.
2. Taille du bien : Un studio de 15m² est parfaitement adapté pour une personne seule ou un couple en vacances. Il est moins adapté pour une location à l’année pour une famille ou un couple cherchant un confort de vie plus permanent.
3. Rentabilité : La location saisonnière offre des rendements bien supérieurs à la location à l’année pour ce type de bien et de localisation. Tu peux potentiellement générer en 3-4 mois d’été l’équivalent de 6-8 mois de loyer à l’année.
4. Flexibilité : La location de courte durée permet une plus grande flexibilité pour l’investisseur, avec la possibilité d’occuper le bien ponctuellement ou de le vendre plus facilement si nécessaire.

Tu pourrais compléter avec une cible de jeune actif saisonnier (employé dans le tourisme) ou un étudiant en stage hors saison, mais le cœur de la rentabilité sera la location de vacances.

Points de Vigilance

Voici les points sur lesquels tu dois être particulièrement vigilant pour ce bien :

1. Surface très réduite : 15m² est une surface minimale pour un studio. Cela limite considérablement la cible de locataires potentiels et peut rendre le bien difficile à louer hors saison ou à des prix élevés. Assure-toi que l’agencement est optimal et que l’espace est bien exploité.
2. Prix au mètre carré élevé par rapport aux ventes réelles : Malgré les baisses, le prix de 6783€/m² reste significativement supérieur à la moyenne des ventes DVF pour des studios à La Baule (environ 5988€/m²). Tu paies un prix premium qui doit être justifié par un emplacement exceptionnel, un état irréprochable ou des prestations rares. Sans ces éléments, il y a un risque de surpayer le bien.
3. Cashflow négatif : L’analyse financière montre un cashflow mensuel fortement négatif avec un financement classique. Cela signifie que l’opération ne s’autofinance pas et que tu devras injecter de l’argent chaque mois, sauf si tu as un apport très conséquent ou si tu optes pour une location saisonnière très performante qui compense les mois creux.
4. Charges de copropriété : Pour un bien dans une station balnéaire, les charges peuvent être élevées (entretien des parties communes, ascenseur, éventuelles prestations comme une piscine, gardiennage, etc.). Il est impératif de consulter les derniers procès-verbaux d’assemblée générale et le relevé des charges pour t’assurer qu’il n’y a pas de mauvaises surprises ou de gros travaux à venir.
5. État général et DPE : Les données ne fournissent pas d’informations sur l’état du bien ou son Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Un DPE médiocre (F ou G) pourrait entraîner des restrictions de location à l’avenir et nécessiter des travaux de rénovation énergétique coûteux, impactant lourdement la rentabilité.

Verdict

Ce studio à La Baule, malgré son emplacement attractif, présente un prix au mètre carré élevé par rapport aux ventes réelles et un cashflow fortement négatif avec un financement classique. L’historique des baisses de prix et l’ancienneté de l’annonce sont des signaux clairs d’un prix de départ surévalué et d’une difficulté à vendre, ce qui ouvre une fenêtre de négociation. Je te conseille d’être très agressif sur le prix (vise 90000-95000€) et de bien vérifier les charges et le DPE avant d’aller plus loin. Sans une forte négociation ou un apport conséquent, cette opération est risquée pour un investisseur cherchant de l’autofinancement.

Simuler

Ajuste les paramètres ci-dessus pour tester meublé, montant travaux, taux crédit…