Dossier Investisseur : Studio 20m² à Fréjus — 512 jours sur le marché

Fiche Synthèse

Ce bien est un studio de 20m² situé à Fréjus. Il est actuellement affiché à 120 000€, ce qui représente un prix de 6 000€/m². Initialement mis en vente à 139 000€ le 10 janvier 2025, son prix a baissé de 19 000€, soit une réduction de 13,67%. L’annonce est en ligne depuis environ 512 jours.

Verdict express : Ce studio à Fréjus, malgré des baisses de prix successives et une longue période sur le marché, reste cher et présente un potentiel de rentabilité limité à son prix actuel.

Analyse Financière

Prix au m² vs marché local

Le prix affiché de ce studio est de 6 000€/m². Comparons-le aux données du marché :

• Annonces similaires (studios/1 pièce à Fréjus, 19-25m²) :

  • Un appartement de 24m² est à 120 000€, soit 5 000€/m².
  • Un autre de 24m² est à 119 900€, soit 4 996€/m².
  • Plusieurs biens de 25m² sont à 120 720€, soit 4 829€/m².
  • Un appartement de 20m² est à 119 000€, soit 5 950€/m².
  • Un autre de 20m² est à 119 000€, soit 5 950€/m².
  • Un studio de 21m² est à 110 000€, soit 5 238€/m².
  • Deux studios de 19m² sont à 105 000€, soit 5 526€/m².
  • Un studio de 21m² est à 104 500€, soit 4 976€/m².
    La moyenne des annonces similaires pour des studios de taille comparable à Fréjus se situe autour de 5 282€/m². Notre bien est donc 13,6% plus cher que cette moyenne.

• Ventes réelles DVF (appartements 1-2 pièces à Fréjus, 17-30m², fin 2025) :

  • Un appartement de 21m² avec 1 pièce s’est vendu 111 500€ (soit 5 309€/m²) le 30 décembre 2025 au 1376 Avenue de Provence.
  • Un appartement de 28m² avec 1 pièce s’est vendu 118 000€ (soit 4 214€/m²) le 22 décembre 2025 au 407 Rue Gustave Bret.
  • Un appartement de 26m² avec 2 pièces s’est vendu 110 000€ (soit 4 230€/m²) le 19 décembre 2025 au 407 Rue Gustave Bret.
  • Un appartement de 25m² avec 1 pièce s’est vendu 100 000€ (soit 4 000€/m²) le 19 décembre 2025 au 263 Avenue des Peupliers.
  • Un appartement de 28m² avec 1 pièce s’est vendu 110 000€ (soit 3 928€/m²) le 18 décembre 2025 au 79 Rue Reynaude.
  • Un appartement de 21m² avec 2 pièces s’est vendu 117 000€ (soit 5 571€/m²) le 17 décembre 2025 au 53 Avenue des Chênes Verts.
  • Un appartement de 17m² avec 1 pièce s’est vendu 80 000€ (soit 4 705€/m²) le 15 décembre 2025 au 258 Rue Georges Vigneron.
  • Un appartement de 26m² avec 2 pièces s’est vendu 109 000€ (soit 4 192€/m²) le 15 décembre 2025 au 20 Rue de l’Argentière.
  • Un appartement de 24m² avec 2 pièces s’est vendu 90 000€ (soit 3 750€/m²) le 08 décembre 2025 au 39 Place Paul Albert Fevrier.
  • Un appartement de 20m² avec 2 pièces s’est vendu 104 500€ (soit 5 225€/m²) le 14 novembre 2025 au 407 Rue Gustave Bret.
    En excluant les ventes extrêmes (très basses ou très hautes, souvent liées à des spécificités non détaillées), la moyenne des ventes DVF pour des biens similaires à Fréjus tourne autour de 4 512€/m². Notre bien est donc 33% plus cher que cette moyenne des ventes réelles.

Le prix de 6 000€/m² est clairement déconnecté du marché local, qu’il s’agisse des annonces concurrentes ou des transactions effectives.

Estimation des travaux

Étant donné le prix au m² élevé par rapport au marché et la difficulté à vendre (longue durée sur le marché), il est probable que le bien nécessite une rénovation. Pour un studio de 20m², prévois un budget de 750€/m² pour une rénovation complète (cuisine, salle de bain, revêtements, peinture).
Coût des travaux estimé à 15 000€.

Coût total de l’opération

• Prix d’achat : 120 000€
• Frais de notaire (estimation 8% pour l’ancien) : 9 600€
• Travaux estimés : 15 000€

Coût total estimé de l’opération : 144 600€.

Loyer estimé

Sans données spécifiques sur le marché locatif de Fréjus pour ce type de bien, je dois faire une estimation. Fréjus est une ville touristique, ce qui ouvre la porte à la location saisonnière, généralement plus rentable.

• Loyer nu estimé : 420€/mois
• Loyer meublé estimé : 520€/mois (pour un studio rénové et bien équipé)

Rendement brut et net

Calculons les rendements sur le prix d’achat affiché (120 000€) et sur le coût total de l’opération (144 600€) pour une vision plus réaliste.

• Rendement brut (sur 120 000€) :

  • Location nue : (420€ * 12) / 120 000€ = 5 040€ / 120 000€ = 4,2%
  • Location meublée : (520€ * 12) / 120 000€ = 6 240€ / 120 000€ = 5,2%

• Rendement net (sur 144 600€) :
  Pour le rendement net, estimons les charges annuelles (copropriété, taxe foncière, assurance PNO, entretien) à environ 100€/mois, soit 1 200€/an.

  • Location nue : (5 040€ – 1 200€) / 144 600€ = 3 840€ / 144 600€ = 2,65%
  • Location meublée : (6 240€ – 1 200€) / 144 600€ = 5 040€ / 144 600€ = 3,48%

Ces rendements sont faibles, surtout le rendement net, qui est bien en deçà de ce qu’on attend pour un investissement locatif rentable.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Pour un coût total de 144 600€ financé sur 20 ans à un taux de 3,5% (hors assurance), la mensualité de crédit est estimée à environ 847€/mois.

• Cashflow mensuel estimé (location nue) :
  420€ (loyer) – 847€ (crédit) – 100€ (charges) = -527€/mois

• Cashflow mensuel estimé (location meublée) :
  520€ (loyer) – 847€ (crédit) – 100€ (charges) = -427€/mois

Le cashflow est fortement négatif dans les deux scénarios. Cela signifie que tu devrais sortir de ta poche plus de 400€ par mois pour maintenir cet investissement, sans compter les imprévus. C’est une opération qui s’autofinance très mal, voire pas du tout, et qui nécessite un apport conséquent pour réduire la charge de crédit.

Marge de négociation

La marge de négociation est un point crucial ici.

• Historique des baisses : Le bien a déjà subi deux baisses de prix significatives : de 139 000€ à 125 000€ (-10%) en mars 2025, puis de 125 000€ à 120 000€ (-4%) en avril 2026. Cela montre que le vendeur est prêt à négocier et qu’il a du mal à vendre à son prix initial.
• Ancienneté de l’annonce : Plus de 512 jours sur le marché est une durée très longue. Un bien qui ne se vend pas après plus d’un an et demi est soit surévalué, soit présente des défauts majeurs.
• Multi-mandats : L’existence de deux annonces pour le même bien, avec des prix différents (120 000€ par « Agence De La Mer » et 125 000€ par « Agence #23222245 »), est un signal clair de désorganisation du vendeur et de sa motivation à vendre. L’agence affichant le prix le plus bas est celle qui a probablement le mandat le plus récent et le plus réaliste.
• Prix au m² déconnecté : Comme vu précédemment, le prix est bien au-dessus du marché.

Compte tenu de ces éléments, tu as une forte marge de négociation. Je te conseille de viser une offre entre 102 000€ et 108 000€. Cela ramènerait le prix au m² entre 5 100€ et 5 400€, ce qui serait plus en phase avec les annonces similaires et les ventes DVF, et améliorerait légèrement la rentabilité.

Historique & Signaux

L’historique de ce bien est riche en signaux pour un investisseur averti.

Évolution des prix

Le bien a été mis en ligne le 10 janvier 2025 au prix de 139 000€.

• Première baisse : Le 13 mars 2025, après seulement deux mois sur le marché, le prix est passé à 125 000€. C’est une baisse de 14 000€, soit environ 10,07%. Une baisse aussi rapide indique une première erreur d’estimation du prix initial ou une forte motivation du vendeur.
• Stagnation prolongée : Le prix est resté à 125 000€ pendant une très longue période, de mars 2025 à avril 2026, soit plus d’un an. Malgré cette stagnation, le bien n’a pas trouvé preneur.
• Deuxième baisse : Le 15 avril 2026, le prix a été ajusté à 120 000€. C’est une baisse de 5 000€, soit environ 4% par rapport au prix précédent, et une baisse totale de 13,67% par rapport au prix initial.

Ancienneté de l’annonce

Le bien est sur le marché depuis le 10 janvier 2025, ce qui représente environ 512 jours (1 an, 4 mois et 24 jours). Une telle ancienneté est un signal d’alarme majeur. Un bien qui reste aussi longtemps en vente, malgré deux baisses de prix, est soit gravement surévalué, soit présente des défauts importants qui freinent les acheteurs. Dans tous les cas, cela te donne un levier de négociation considérable.

Multi-mandats

Les données montrent que le bien est géré par au moins deux agences : « Agence De La Mer » qui l’affiche à 120 000€ (le prix actuel le plus bas) et « Agence #23222245 » qui l’affiche encore à 125 000€.

• Signification : Le fait qu’il y ait plusieurs agences (multi-mandats) n’est pas forcément négatif en soi, mais l’incohérence des prix est problématique. Cela peut indiquer un manque de coordination entre les agences ou, plus probablement, un vendeur qui a du mal à se décider sur un prix réaliste et qui teste différentes approches.
• Ton avantage : Cette situation renforce l’idée que le vendeur est motivé et potentiellement pressé de vendre. L’agence affichant le prix le plus bas est celle qui a le plus de chances de conclure la vente, et c’est sur cette base que tu dois négocier. Le fait que l’autre agence n’ait pas mis à jour son prix à la baisse est un signe de désorganisation qui peut être utilisé à ton avantage.

En résumé, l’historique de ce bien crie « négociation ». Le vendeur a déjà fait des concessions et le bien ne trouve toujours pas preneur après plus de 500 jours.

Le Quartier

Fréjus est une commune du Var, sur la Côte d’Azur, connue pour son patrimoine historique romain et sa station balnéaire.

Ambiance et attractivité

Fréjus bénéficie d’une ambiance méditerranéenne, avec un centre-ville historique, un port de plaisance (Port Fréjus) et de nombreuses plages. C’est une ville dynamique, particulièrement en saison estivale, attirant touristes et résidents secondaires. Hors saison, la ville conserve une vie locale active. La présence de commerces, restaurants et activités culturelles est un atout.

Transports, commerces, écoles

La commune est bien desservie par les transports en commun locaux. La gare SNCF de Fréjus permet des liaisons régionales. L’accès à l’autoroute A8 est facile, reliant Nice et Toulon. La ville dispose de toutes les commodités nécessaires : supermarchés, petits commerces de proximité, services de santé, écoles de la maternelle au lycée. Pour un studio, la proximité des commerces et des transports est essentielle pour les locataires. Sans l’adresse exacte, je ne peux pas confirmer la proximité immédiate de ces services pour ce bien, mais Fréjus dans son ensemble est bien pourvue.

Tension locative et évolution du marché

La tension locative à Fréjus est généralement bonne, surtout pour les petites surfaces.

• Location saisonnière : Le marché de la location saisonnière est très actif grâce à l’attractivité touristique de la Côte d’Azur. Un studio bien situé et rénové peut générer des revenus intéressants en haute saison.
• Location à l’année : Pour la location à l’année, les studios attirent principalement les étudiants (si des établissements d’enseignement supérieur sont à proximité, ce que je ne peux vérifier), les jeunes actifs, les célibataires ou les personnes âgées. La demande est stable, mais la concurrence peut être présente.

Prix réels du quartier (DVF)

Les ventes DVF que nous avons analysées confirment une fourchette de prix pour les studios et 1-2 pièces à Fréjus.

• Les prix au m² pour des appartements de 17 à 30m² et 1 à 2 pièces se situent majoritairement entre 3 750€/m² et 5 571€/m² sur les derniers mois de 2025.
• Par exemple, un 1-pièce de 21m² s’est vendu 5 309€/m² fin 2025. Un 2-pièces de 20m² s’est vendu 5 225€/m² en novembre 2025.
• Le prix de 6 000€/m² pour le bien que tu analyses est donc significativement plus élevé que la majorité des transactions réelles récentes dans la commune pour des biens comparables. Cela renforce l’idée que le prix actuel est surévalué.

En somme, Fréjus est un marché locatif intéressant, mais le prix d’achat doit être en adéquation avec la réalité des ventes pour garantir une rentabilité.

Cible Locataire Idéale

Pour un studio de 20m² à Fréjus, la cible locataire idéale est le saisonnier ou le jeune actif/célibataire.

• Saisonnier : Fréjus est une destination touristique prisée, surtout en été. Un studio rénové, bien équipé et potentiellement proche de la mer ou du port, peut être loué à la semaine ou au mois pendant la haute saison. Cela permet de générer des revenus plus élevés que la location à l’année, compensant potentiellement la vacance hors saison. C’est une stratégie à privilégier pour optimiser la rentabilité dans cette ville.

• Jeune actif / Célibataire : En dehors de la saison touristique, un studio de 20m² convient parfaitement à une personne seule, qu’il s’agisse d’un jeune professionnel travaillant à Fréjus ou dans les environs, ou d’un célibataire cherchant un logement abordable. La demande pour ce type de logement est constante, bien que les loyers soient plus modérés qu’en saisonnier.

Je te conseille de privilégier une stratégie de location mixte, en combinant location saisonnière en haute saison et location meublée à l’année (bail mobilité ou classique) le reste du temps, si le bien est bien situé et aménagé pour le tourisme.

Points de Vigilance

Voici les principaux points de vigilance pour cet investissement :

1. Prix au m² déconnecté du marché : À 6 000€/m², ce studio est affiché bien au-dessus de la moyenne des annonces similaires (environ 5 282€/m²) et surtout des ventes réelles DVF (environ 4 512€/m²) pour des biens comparables à Fréjus. Ce prix élevé rend l’opération difficilement rentable sans une négociation agressive.
2. Ancienneté de l’annonce : Le bien est sur le marché depuis plus de 512 jours, malgré deux baisses de prix. Une telle durée est un signal fort que le bien ne trouve pas preneur à son prix actuel, ce qui indique un problème d’attractivité ou de surévaluation persistante.
3. Rentabilité faible et cashflow négatif : Les rendements nets estimés (2,65% en nu, 3,48% en meublé) sont faibles. Le cashflow mensuel, même en location meublée, est fortement négatif (-427€/mois avec un crédit sur 20 ans). Cela signifie que l’investissement ne s’autofinance pas et nécessitera un effort financier mensuel important de ta part.
4. Multi-mandats et incohérence des prix : La présence de plusieurs agences avec des prix différents (120 000€ et 125 000€) est un signe de désorganisation de la part du vendeur et renforce l’idée qu’il est motivé à vendre, mais qu’il a du mal à trouver un acheteur. Cela peut être un levier pour toi, mais c’est aussi un signal que le bien est difficile à placer.
5. Coût des travaux non inclus : Le prix affiché ne tient pas compte des travaux de rafraîchissement ou de rénovation qui seront probablement nécessaires pour rendre le studio attractif pour la location, surtout si tu vises le marché saisonnier. Ces travaux (estimés à 15 000€) augmentent significativement le coût total de l’opération.

Verdict

Ce studio à Fréjus est un cas d’école de bien surévalué. Malgré les baisses de prix successives et une présence de plus de 500 jours sur le marché, son prix au m² reste trop élevé par rapport aux ventes réelles et aux annonces concurrentes. La rentabilité est faible et le cashflow fortement négatif rend l’investissement risqué et peu viable sans un apport colossal. Je te conseille de ne l’envisager qu’avec une négociation très agressive, visant un prix bien inférieur à 108 000€, ou de passer ton chemin pour trouver une opportunité plus saine financièrement.

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