Dossier Investisseur : Studio 38m² à Évry-Courcouronnes — 13.26% de décote

Fiche Synthèse

Ce studio de 38m² à Évry (désormais Évry-Courcouronnes) est affiché à 104 000 €, soit un prix de 2 737 €/m². Initialement mis en vente à 119 900 € le 1er août 2025, il a subi deux baisses de prix significatives, totalisant une décote de 13,26%. L’annonce est en ligne depuis plus d’un an, soit environ 369 jours. Verdict express : Un bien qui a du mal à partir, mais dont le prix actuel, inférieur aux ventes récentes, mérite une analyse approfondie pour un investisseur averti.

Analyse Financière

Prix au m² vs marché

Le prix affiché de 2 737 €/m² pour ce studio est à comparer avec plusieurs références.
La moyenne des annonces similaires (studios et T2 de taille comparable à Évry) que nous avons identifiées se situe autour de 2 625 €/m². Notre bien est donc légèrement au-dessus de cette moyenne.
Cependant, les ventes réelles (DVF) d’appartements 1 ou 2 pièces à Évry-Courcouronnes, enregistrées fin 2025, montrent une moyenne de 3 187 €/m² (en excluant une vente atypique à plus de 5 900 €/m²). Plus spécifiquement pour les studios (1 pièce), la moyenne DVF s’élève à 3 244 €/m².
Un studio de 38m² similaire au tien, situé au « 9 ALL BOISSY D ANGLAS », s’est vendu 126 000 € (soit 3 316 €/m²) le 23 décembre 2025.
Ton bien est donc affiché 17,6% moins cher au m² que cette vente comparable de fin 2025. Cette différence de prix, près de 500 €/m² (3 244 €/m² – 2 737 €/m²), suggère soit un état du bien nécessitant des travaux, soit une localisation moins prisée, soit une réelle opportunité.

Estimation travaux

Compte tenu du prix au m² inférieur aux ventes DVF de fin 2025, il est très probable que des travaux de rafraîchissement ou de rénovation soient nécessaires pour aligner le bien sur les standards du marché locatif. Nous estimons un budget travaux entre 15 000 € et 25 000 € pour une rénovation complète (peintures, sols, cuisine, salle de bain légère), soit 395 €/m² à 658 €/m². Pour nos calculs, nous retiendrons une estimation moyenne de 20 000 €.

Coût total de l’opération

En intégrant les frais annexes, voici le coût total estimé :

• Prix d’achat : 104 000 €
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 8 320 €
• Travaux estimés : 20 000 €
• Coût total estimé : 132 320 €

Loyer estimé

Évry-Courcouronnes est une ville universitaire avec une demande locative soutenue pour les petites surfaces. Un studio de 38m² est une surface confortable pour un étudiant ou un jeune actif.

• Loyer nu estimé : entre 650 € et 700 € par mois. Nous retiendrons 680 €.
• Loyer meublé estimé : entre 750 € et 800 € par mois. Nous retiendrons 780 €.
  Ces estimations sont basées sur le marché local et la taille du bien, mais sans connaître l’état exact et la localisation précise, elles restent indicatives.

Rendement brut et net

• Rendement brut estimé (nu) : (680 € * 12 mois) / 104 000 € = 7,85 %
• Rendement brut estimé (meublé) : (780 € * 12 mois) / 104 000 € = 9,00 %

Pour le rendement net, nous devons déduire les charges de copropriété (estimées à 70 €/mois), la taxe foncière (estimée à 750 €/an, soit 62,5 €/mois), les frais de gestion (estimés à 7% du loyer) et une provision pour vacance locative et entretien (estimée à 5% du loyer).

• Charges annuelles estimées : (70 + 62.5) * 12 + (780 * 12 * 0.07) + (780 * 12 * 0.05) = 1590 + 655 + 468 = 2713 €
• Loyer annuel meublé : 780 * 12 = 9360 €
• Rendement net estimé (meublé) : (9360 € – 2713 €) / 132 320 € = 4,90 %
  Ce rendement net est une estimation et peut varier selon les charges réelles et l’optimisation fiscale.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Si tu finances l’intégralité du coût total de l’opération (132 320 €) sur 20 ans à un taux de 3,5% (hors assurance), ta mensualité de crédit sera d’environ 769 €.
En prenant le loyer meublé estimé à 780 € et les charges mensuelles (copropriété + taxe foncière) à 132,5 € :

• Revenus : 780 €
• Dépenses (crédit + charges) : 769 € + 132,5 € = 901,5 €
• Cashflow mensuel estimé (avant frais de gestion et vacance) : 780 € – 901,5 € = -121,5 €
  L’opération générerait un cashflow négatif avant même de prendre en compte les frais de gestion et la vacance locative. Cela signifie que tu devrais apporter un effort d’épargne mensuel pour couvrir les dépenses, ou envisager un apport personnel conséquent pour réduire la mensualité de crédit.

Marge de négociation

Le bien est en vente depuis plus d’un an et a déjà subi deux baisses de prix, passant de 119 900 € à 104 000 €. C’est un signal clair de la motivation du vendeur. De plus, il est en multi-mandats (voir section suivante).
Le prix actuel est déjà inférieur aux ventes DVF de fin 2025 pour des biens similaires. Cependant, le fait qu’il soit en ligne depuis si longtemps et en multi-mandats indique qu’il ne trouve pas preneur.
Je pense qu’une marge de négociation supplémentaire de 5% à 7% est envisageable. Tu pourrais tenter une offre à 97 000 € – 99 000 €. Cela représenterait un prix au m² d’environ 2 550 €/m² à 2 600 €/m², ce qui serait très intéressant par rapport aux DVF et te donnerait plus de marge pour les travaux.

Historique & Signaux

L’historique de ce bien est parlant et doit retenir ton attention.

• Longue durée de mise en vente : L’annonce est apparue le 1er août 2025 et est toujours active le 4 août 2026, soit 369 jours de présence sur le marché. Un bien qui reste en ligne aussi longtemps est un bien qui a du mal à se vendre.
• Baisses de prix successives : Le prix initial de 119 900 € a été maintenu pendant 9 mois. Une première baisse significative de 8,26% a eu lieu le 1er mai 2026, ramenant le prix à 109 000 €. Un mois plus tard, le 5 juin 2026, une seconde baisse de 4,59% a ramené le prix à 104 000 €. Au total, le prix a chuté de 13,26% en un an. Ces baisses sont un signal fort de la motivation du vendeur et de la difficulté à trouver un acquéreur au prix espéré.
• Multi-mandats : Le bien est géré par au moins deux agences (indiqué par is_cross_agency: true). C’est une stratégie souvent adoptée par les vendeurs pressés ou dont le bien peine à se vendre. Cela crée une concurrence entre agences et peut t’offrir une position de négociation plus forte.

Ces signaux combinés (longue durée, baisses répétées, multi-mandats) indiquent que le vendeur est probablement très motivé à conclure la vente. C’est une excellente nouvelle pour toi en tant qu’acheteur, car cela ouvre la porte à une négociation agressive. Le bien a été surévalué initialement, et le marché a corrigé le tir.

Le Quartier

Évry-Courcouronnes, préfecture de l’Essonne, est une ville dynamique, notamment grâce à son pôle universitaire (Université d’Évry Paris-Saclay) et à sa bonne desserte par le RER D, offrant un accès rapide à Paris.

Du point de vue de l’investissement locatif :

• Ambiance et attractivité : La ville est en pleine mutation, avec des projets de rénovation urbaine et un développement constant. Elle attire une population jeune, notamment des étudiants et des jeunes actifs.
• Transports : Le RER D est un atout majeur, facilitant les déplacements vers Paris et les zones d’emploi environnantes. La proximité d’une gare RER est un critère essentiel pour la tension locative.
• Commerces et services : Évry-Courcouronnes dispose de nombreux commerces, centres commerciaux (Évry 2), services publics et équipements sportifs et culturels. Cela assure une vie de quartier agréable et pratique pour les locataires.
• Tension locative : La présence de l’université garantit une forte demande pour les petites surfaces (studios, T1, T2). La tension locative est généralement bonne, surtout pour des biens bien situés et rénovés.
• Évolution des prix : Les ventes DVF de fin 2025 montrent une fourchette de prix assez large, allant de 2 364 €/m² à 4 055 €/m² pour des appartements 1 ou 2 pièces (hors exception). Un studio de 38m² s’est vendu 126 000 € (3 316 €/m²) en décembre 2025. Un autre studio de 28m² est parti à 105 000 € (3 750 €/m²) à la même période. Ces chiffres confirment que le marché est actif et que le prix actuel de 2 737 €/m² pour ton bien est significativement en dessous des prix de vente réels de fin 2025 pour des surfaces comparables. Cela peut indiquer un potentiel de plus-value à la revente après rénovation.

Cible Locataire Idéale

Pour ce studio de 38m², la cible locataire idéale est clairement l’étudiant ou le jeune actif.

Pourquoi ?

1. Taille du bien : 38m² est une surface très confortable pour un studio, offrant plus d’espace qu’un studio classique de 20-25m². Cela peut attirer des étudiants ou jeunes actifs recherchant un certain confort et une pièce de vie plus spacieuse.
2. Localisation universitaire : Évry-Courcouronnes est un pôle universitaire majeur. Les étudiants sont une population locative constante et renouvelable.
3. Proximité transports : Si le bien est proche du RER D, il sera très attractif pour les jeunes actifs travaillant localement ou se rendant à Paris.
4. Budget : Le loyer estimé (750-800 € meublé) est dans la fourchette de ce qu’un étudiant boursier ou un jeune actif peut se permettre, éventuellement avec un garant ou des aides au logement.

Un bien rénové et bien aménagé pour cette cible (avec un coin nuit séparé si possible, un espace bureau) aura une forte demande et limitera la vacance locative.

Points de Vigilance

1. Cashflow négatif : L’opération génère un cashflow négatif après remboursement de crédit et paiement des charges. Tu devras prévoir un effort d’épargne mensuel ou un apport personnel conséquent pour équilibrer l’opération. Ce n’est pas un investissement « autofinancé ».
2. Travaux potentiels : Le prix au m² significativement inférieur aux ventes DVF de fin 2025 suggère fortement que des travaux de rénovation sont à prévoir. Le budget estimé (20 000 €) est une hypothèse. Une visite détaillée avec un professionnel est indispensable pour chiffrer précisément les coûts.
3. Localisation exacte : Évry-Courcouronnes est une grande commune. La performance locative et la valorisation du bien dépendront fortement de sa localisation précise : proximité des transports (RER D), de l’université, des commerces et de l’ambiance du quartier immédiat. Sans l’adresse exacte, c’est une inconnue.
4. Charges de copropriété et taxe foncière : Ces postes de dépenses sont estimés. Il est crucial d’obtenir les derniers relevés de charges et l’avis de taxe foncière pour avoir des chiffres réels et affiner le calcul de rentabilité.
5. Concurrence sur les petites surfaces : Bien que la demande soit forte, Évry-Courcouronnes propose de nombreuses petites surfaces. Ton bien devra se démarquer par son état, son aménagement et son prix pour attirer rapidement les locataires.

Verdict

Ce studio à Évry est une opportunité intéressante, mais pas sans effort. Son prix actuel, bien en deçà des ventes récentes pour des biens similaires, est un signal fort d’une bonne affaire potentielle. Cependant, il faudra prévoir un budget travaux conséquent pour le remettre au goût du jour et attirer les locataires ciblés. Le cashflow négatif implique un effort d’épargne mensuel, mais la forte demande locative à Évry-Courcouronnes et le potentiel de valorisation à long terme peuvent justifier cet investissement si tu es prêt à t’engager dans la rénovation.

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