Dossier Investisseur : Studio 38m² à Évry-Courcouronnes — Prix attractif

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 38m² avec 1 pièce, situé à Évry-Courcouronnes. Actuellement affiché à 104 000€, soit 2 736€/m², il a subi une décote significative depuis son prix initial de 119 900€. Mis en vente le 1er août 2025, il est sur le marché depuis plus de 10 mois. Le prix a déjà baissé de 13,26%.

Verdict express : Un studio spacieux à un prix attractif sur un marché locatif tendu, mais qui nécessitera des travaux pour être pleinement valorisé.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne des annonces similaires et ventes DVF

Le prix affiché de 2 736€/m² pour ce studio de 38m² à Évry-Courcouronnes est intéressant.

En comparaison avec les annonces similaires de studios dans la même commune :

• Un studio de 41m² est affiché à 109 900€, soit 2 680€/m².
• Un studio de 35m² est affiché à 109 990€, soit 3 142€/m².
• Un appartement de 38m² (mais 2 pièces) est affiché à 108 000€, soit 2 842€/m².
  La moyenne des annonces de studios comparables se situe autour de 2 876€/m². Ton bien est donc légèrement en dessous de cette moyenne.

Si l’on regarde les ventes réelles (DVF) pour des studios à Évry-Courcouronnes sur les derniers mois de 2025 :

• Un appartement de 38m² avec 1 pièce s’est vendu 126 000€ (soit 3 315€/m²) le 23 décembre 2025 au 9 Allée Boissy d’Anglas. C’est le comparable le plus direct et le plus pertinent.
• Un appartement de 28m² avec 1 pièce s’est vendu 105 000€ (soit 3 750€/m²) le 16 décembre 2025 au 5 Rue André Lalande.
• Un appartement de 33m² avec 1 pièce s’est vendu 78 000€ (soit 2 363€/m²) le 25 novembre 2025 au 5 Rue Honoré d’Estienne d’Orves. Ce prix bas peut indiquer un état très dégradé ou une localisation moins prisée.
• La moyenne des ventes de studios dans la commune est estimée à environ 3 207€/m².

Ton bien, à 2 736€/m², est donc significativement en dessous de la moyenne des ventes DVF et notamment du comparable direct à 3 315€/m². Cette différence de prix (environ 579€/m² ou 22 000€ pour 38m²) suggère fortement que des travaux sont à prévoir.

Estimation travaux selon l’état probable

Le prix actuel, bien en deçà des prix DVF pour des biens similaires, indique que l’appartement n’est probablement pas en parfait état. Pour atteindre un niveau de prestation comparable aux biens vendus à 3 200 – 3 300€/m², il faut prévoir un budget.
J’estime les travaux de rénovation légère à rafraîchissement complet à 15 000€, soit environ 395€/m². Cela inclurait la peinture, les revêtements de sol, une mise à jour de la cuisine et de la salle de bain, et potentiellement une remise aux normes électriques si nécessaire. Sans visite, c’est une estimation prudente.

Coût total

• Prix d’achat : 104 000€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 8 320€
• Travaux estimés : 15 000€
• Coût total de l’opération : 104 000€ + 8 320€ + 15 000€ = 127 320€

Loyer estimé nu ET meublé

Évry-Courcouronnes est une ville universitaire avec une forte demande pour les petites surfaces. Un studio de 38m² est un atout, car il offre un espace confortable.

• Loyer nu estimé : 700€ par mois.
• Loyer meublé estimé : 750€ par mois.
  Ces estimations sont basées sur le marché local pour un bien rénové et bien situé.

Rendement brut et net

Pour ces calculs, je vais me baser sur le loyer meublé, plus pertinent pour un studio en zone étudiante, et sur le coût total de l’opération incluant les travaux.

• Charges annuelles estimées :

  • Taxe foncière : 800€ (estimation, à vérifier)
  • Charges de copropriété : 1 200€ (100€/mois, estimation, à vérifier)
  • Total charges annuelles : 2 000€

• Rendement brut (loyer meublé) : (750€/mois * 12 mois) / 104 000€ (prix d’achat) = 9 000€ / 104 000€ = 8,65%

• Rendement net (hors impôts, sur coût total) : (9 000€ – 2 000€) / 127 320€ (coût total) = 7 000€ / 127 320€ = 5,50%

Le rendement brut est attractif. Le rendement net, une fois les frais et travaux intégrés, reste correct mais montre l’impact du coût global.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Pour un investissement locatif, le cashflow est crucial. Estimons-le sur la base d’un financement à 100% du coût total de l’opération (127 320€) sur 20 ans à un taux de 3,5%.

• Mensualité de crédit estimée : Environ 746€ par mois.

• Revenus locatifs (loyer meublé) : 750€ par mois.

• Charges mensuelles (estimées) : 2 000€ / 12 mois = 167€ par mois.

• Cashflow mensuel estimé : 750€ (loyer) – 746€ (crédit) – 167€ (charges) = -163€ par mois

Avec ces estimations, l’opération génère un cashflow négatif. Cela signifie que tu devras compléter chaque mois pour couvrir les charges et le crédit. Ce n’est pas une opération autofinancée sans apport ou sans optimisation des coûts/revenus.

Marge de négociation

Le bien a été mis en vente à 119 900€ le 1er août 2025. Il a subi deux baisses de prix significatives :

1. Le 1er mai 2026, le prix est passé de 119 900€ à 109 000€ (-10 900€).
2. Le 5 juin 2026, le prix est passé de 109 000€ à 104 000€ (-5 000€).

En cumulé, la baisse est de 15 900€, soit 13,26% du prix initial. L’annonce est en ligne depuis plus de 10 mois, ce qui est une durée très longue sur le marché immobilier. Ces éléments, combinés au fait que le prix est déjà bien en dessous du comparable DVF le plus pertinent (126 000€ pour 38m²), te donnent une bonne position pour négocier.

Une nouvelle négociation de 2 000€ à 4 000€ (soit 2% à 4%) me semble envisageable, pour viser un prix d’achat entre 100 000€ et 102 000€. Cela réduirait ton coût total et améliorerait légèrement ton cashflow.

Historique & Signaux

L’historique des prix de ce bien est un signal fort. Mis en vente le 1er août 2025 à 119 900€, il est resté à ce prix pendant près de 9 mois. Une première baisse de 10 900€ (-9,1%) est intervenue le 1er mai 2026, suivie d’une seconde baisse de 5 000€ (-4,6%) le 5 juin 2026 pour arriver au prix actuel de 104 000€.

Cette succession de baisses, après une longue période d’inactivité au prix initial, indique une forte motivation du vendeur. Le bien est sur le marché depuis plus de 10 mois, ce qui est un délai très long. Un bien qui ne trouve pas preneur après une telle période et plusieurs baisses de prix est souvent un bien qui a été surévalué au départ, ou qui présente des défauts importants (état, charges, localisation précise).

La mention « is_cross_agency: true » dans les données des agences multi-mandats suggère que le bien est distribué largement, potentiellement par plusieurs agences ou via des réseaux étendus, ce qui est souvent un signe d’un vendeur pressé de conclure. Bien que les données fournies ne montrent qu’une seule agence « Era Centre Essonne Evry » pour les annonces actives, la flag « is_cross_agency » reste un indicateur de visibilité accrue et de volonté de vendre.

Ces signaux sont positifs pour un acheteur : le vendeur est clairement ouvert à la négociation et le prix actuel reflète une correction significative par rapport à l’estimation initiale.

Le Quartier

Évry-Courcouronnes est une commune dynamique de l’Essonne, préfecture du département et pôle universitaire majeur avec l’Université d’Évry Paris-Saclay.

• Ambiance : Le quartier est urbain, avec une population étudiante et jeune active importante. Il y a une mixité sociale et une vie de quartier animée, notamment autour du centre-ville et de l’université.
• Transports : La commune est très bien desservie par le RER D, avec la gare d’Évry-Courcouronnes Centre qui offre un accès direct à Paris. De nombreuses lignes de bus complètent le réseau. La proximité des transports est un atout majeur pour la location.
• Commerces : Le centre commercial Évry 2 est l’un des plus grands d’Île-de-France, offrant une large gamme de boutiques, restaurants et services. Des commerces de proximité sont également présents dans les différents quartiers.
• Écoles : Outre l’université, Évry-Courcouronnes dispose de nombreux établissements scolaires (écoles maternelles, primaires, collèges, lycées), ce qui en fait une ville attractive pour les familles également.
• Tension locative : La tension locative est forte pour les petites surfaces (studios et T2), principalement due à la présence de l’université et des jeunes actifs travaillant dans le bassin d’emploi local ou se rendant à Paris. La demande est structurellement élevée.
• Évolution : La commune bénéficie de l’attractivité du pôle Paris-Saclay et des projets du Grand Paris. Bien que le RER D soit déjà une ligne majeure, l’intégration dans le Grand Paris Express à terme pourrait encore renforcer son attractivité.

Les ventes DVF confirment l’activité du marché immobilier et les prix pratiqués pour les appartements dans la commune :

• Un appartement de 48m² (2 pièces) s’est vendu 149 000€ (3 104€/m²) en décembre 2025 au 7 Allée Boissy d’Anglas.
• Un appartement de 41m² (2 pièces) s’est vendu 243 000€ (5 926€/m²) en décembre 2025 au 4 Rue Emmanuel Pastre (ce prix élevé peut indiquer un bien neuf ou exceptionnel).
• Un appartement de 38m² (1 pièce) s’est vendu 126 000€ (3 315€/m²) en décembre 2025 au 9 Allée Boissy d’Anglas, très proche de ton bien.
• Un appartement de 43m² (2 pièces) s’est vendu 174 350€ (4 055€/m²) en décembre 2025 au 16 Rue de l’Essonne.

Ces chiffres montrent une fourchette de prix assez large, mais confirment que le prix actuel de ton bien est bas par rapport à ce qui se vend réellement dans le quartier pour des surfaces et types de biens similaires, surtout pour un studio de 38m².

Cible Locataire Idéale

Pour ce bien, la cible locataire idéale est clairement l’étudiant ou le jeune actif.

Pourquoi :

1. Taille du bien : Un studio de 38m² est spacieux pour une personne seule, offrant un confort supérieur à la plupart des studios de 20-25m². C’est un argument de poids pour attirer des locataires exigeants ou ceux qui cherchent un espace de vie plus grand.
2. Localisation universitaire : Évry-Courcouronnes est un pôle universitaire majeur. Les étudiants de l’Université d’Évry Paris-Saclay sont une source constante et renouvelée de locataires.
3. Transports : La bonne desserte par le RER D et les bus est essentielle pour les étudiants et jeunes actifs qui se déplacent pour leurs études ou leur travail, y compris vers Paris.
4. Commodités : La présence de commerces, services et lieux de vie (centre commercial, restaurants, etc.) à proximité est un critère important pour cette cible.
5. Marché locatif tendu : La forte demande pour les petites surfaces dans la commune assure une bonne tension locative, réduisant les risques de vacance.

Un studio rénové et bien équipé de cette taille sera très recherché par cette population.

Points de Vigilance

1. État réel du bien et ampleur des travaux : Le prix bas par rapport aux ventes DVF suggère que des travaux sont nécessaires. L’estimation de 15 000€ est une moyenne pour un rafraîchissement complet. Une visite approfondie est indispensable pour évaluer l’état structurel, les installations (électricité, plomberie) et le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Un DPE F ou G pourrait entraîner des travaux plus lourds et obligatoires.
2. Charges de copropriété et taxe foncière : Mes estimations (100€/mois de charges, 800€/an de taxe foncière) doivent être vérifiées. Des charges élevées peuvent grever la rentabilité et le cashflow. Il faut demander les derniers procès-verbaux d’assemblée générale pour anticiper d’éventuels travaux votés ou à venir dans la copropriété.
3. Localisation précise dans Évry-Courcouronnes : La commune est vaste. La proximité immédiate des transports (RER D), de l’université et des commerces est cruciale pour la cible locataire identifiée. Un bien excentré ou dans un quartier moins prisé aura une tension locative et un potentiel de loyer moindres.
4. Cashflow négatif initial : Avec les estimations actuelles, l’opération ne s’autofinance pas et demande un apport mensuel. Il faut en être conscient et prévoir cette dépense, ou envisager un apport personnel plus conséquent pour réduire le montant du crédit et améliorer le cashflow.
5. Concurrence sur le marché : Bien que le prix soit attractif, il y a d’autres annonces similaires. Certaines annonces de 2 pièces à 90 000€ pour 45m² (2 000€/m²) sont particulièrement basses. Il est important de comprendre pourquoi ces biens sont à ce prix (état, localisation, type d’immeuble) pour s’assurer que ton bien reste compétitif après rénovation.

Verdict

Ce studio de 38m² à Évry-Courcouronnes est une opportunité d’investissement avec un prix d’achat très compétitif, bien en dessous des dernières ventes réelles pour des biens similaires. La forte motivation du vendeur, attestée par les baisses de prix successives et la longue durée de mise en vente, ouvre une marge de négociation supplémentaire. Cependant, il ne s’agit pas d’un investissement « clé en main » : des travaux de rénovation sont à prévoir et, avec un financement à 100%, l’opération générera un cashflow négatif. C’est un bon coup pour un investisseur prêt à s’impliquer dans les travaux et à apporter un capital initial, cherchant à créer de la valeur à long terme sur un marché locatif dynamique.

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